ประกันงานรีโนเวท: CAR Policy ครอบคลุมอาคารเดิมหรือไม่และต้องระวังอะไร

กลางปี 2564 บริษัทรับเหมาได้รับงานปรับปรุงอาคารสำนักงาน 8 ชั้นในกรุงเทพฯ มูลค่า 28 ล้านบาท ระหว่างการรื้อถอนพื้นชั้น 4 โครงสร้างคานคอนกรีตเดิมแตกร้าวเนื่องจากรับน้ำหนักการรื้อถอนเกินกำลัง ทำให้ต้องซ่อมแซมโครงสร้างเพิ่มเติมอีก 12 ล้านบาท เมื่อยื่นเคลมกับ CAR Policy พบว่ากรมธรรม์ไม่ครอบคลุม "ความเสียหายของโครงสร้างเดิม" (Principal's Existing Property) เพราะไม่ได้ซื้อ Extension ดังกล่าว

ตลาดประกันภัยวิศวกรรม (Engineering Insurance) ของไทยเติบโตควบคู่กับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ฟื้นตัว — โดยงานรีโนเวทและ Fit-Out ในกรุงเทพฯ ขยายตัวสูงหลังช่วง COVID-19 (6Wresearch) ทำให้ความเสี่ยงนี้กลายเป็นประเด็นที่บริษัทประกันให้ความสำคัญมากขึ้น

ความแตกต่างหลักระหว่างงานก่อสร้างใหม่และงานรีโนเวท

งานก่อสร้างใหม่ (New Build)

CAR Policy มาตรฐานออกแบบมาสำหรับงานก่อสร้างใหม่บนที่ดินว่างเปล่า ความเสี่ยงส่วนใหญ่อยู่ที่:

ชิ้นงานที่กำลังก่อสร้าง (Contract Works)
อุปกรณ์และเครื่องจักรของผู้รับเหมา
ความรับผิดต่อบุคคลที่สาม

งานรีโนเวท (Renovation/Alteration)

งานรีโนเวทมีความเสี่ยงเพิ่มเติมที่ CAR มาตรฐานมักไม่ครอบคลุม:

โครงสร้างเดิมที่ยังใช้งาน — ต้องไม่เสียหายจากงานรีโนเวท
ทรัพย์สินและสิ่งของของผู้ว่าจ้าง ที่ยังอยู่ในอาคาร
ผู้ใช้อาคารส่วนอื่น ที่ยังทำงานอยู่ระหว่างรีโนเวท
ระบบสาธารณูปโภคเดิม ที่อาจเสียหายจากการรื้อถอน

Principal's Existing Property (PEP) Extension: สิ่งที่ขาดไม่ได้

PEP คืออะไร

Principal's Existing Property Extension คือการขยายความคุ้มครองใน Section I (Material Damage) เพื่อรวมความเสียหายที่เกิดกับโครงสร้าง/ทรัพย์สินเดิมของเจ้าของอาคาร ซึ่งเกิดจากงานก่อสร้าง/รีโนเวทที่ผู้รับเหมาดำเนินการ

สิ่งที่ PEP ครอบคลุม:

โครงสร้างคอนกรีต/เหล็กเดิมที่เสียหายจากการรื้อถอนหรือขุดเจาะ
ระบบท่อน้ำ/ท่อประปาเดิมที่เสียหายจากการเจาะผนัง
งานตกแต่งเดิมที่เสียหายจากการทำงาน

Sub-limit ของ PEP

PEP มักมี Sub-limit แยกต่างหากจาก Overall Sum Insured ของ Contract Works การกำหนด Sub-limit ที่เหมาะสมต้องพิจารณา:

มูลค่าแทนที่ของโครงสร้างเดิม (Replacement Value)
ความน่าจะเป็นที่งานรีโนเวทจะกระทบโครงสร้างเดิม
ขอบเขตการรื้อถอน

Existing Occupants Liability: ผู้ใช้อาคารที่ยังทำงานอยู่

เมื่องานรีโนเวทดำเนินการในอาคารที่ยังมีผู้ใช้งานอยู่ (Partially Occupied Building) Section II TPL ของ CAR ต้องระบุว่าครอบคลุมความรับผิดต่อผู้ใช้อาคารที่ไม่ใช่ส่วนที่ถูกรีโนเวท:

พนักงานสำนักงานในชั้นอื่นที่ได้รับบาดเจ็บจากเศษวัสดุ
ลูกค้าของร้านค้าในอาคารเดียวกันที่เดือดร้อนจากฝุ่น/เสียง

ต้องการคำปรึกษาเพิ่มเติม?

ปรึกษาฟรี

บริบทกฎหมายไทย

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดว่างานปรับปรุงอาคารบางประเภทต้องขออนุญาตเช่นเดียวกับงานก่อสร้างใหม่ การทำงานโดยไม่มีใบอนุญาตอาจทำให้กรมธรรม์ CAR ถูกปฏิเสธเมื่อเกิดความเสียหาย

มาตรฐาน วสท. กำหนดข้อกำหนดทางวิศวกรรมสำหรับงานรื้อถอนและรีโนเวท รวมถึงการค้ำยันโครงสร้างระหว่างการรื้อถอน

กรณีศึกษา: น้ำรั่วจากงานเจาะท่อเสียหายอุปกรณ์สำนักงาน

สถานการณ์จำลองตามหลักเกณฑ์จริง

ผู้รับเหมารีโนเวทระบบ HVAC ชั้น 5 ของอาคารสำนักงานเจาะผนังเพื่อติดตั้งท่อลม โดนท่อน้ำเดิมที่อยู่ในผนัง น้ำรั่วไหลลงไปชั้น 4 ทำให้อุปกรณ์คอมพิวเตอร์และเอกสารสำคัญของบริษัทที่เช่าพื้นที่ชั้น 4 เสียหาย

กรณีที่ 1 — ไม่มี PEP Extension: บริษัทประกันปฏิเสธสินไหมทั้งท่อน้ำเดิมที่เสียหายและค่าเสียหายในชั้น 4 เพราะทั้งสองส่วนเป็น Existing Property ที่ไม่ได้ระบุใน Contract Works

กรณีที่ 2 — มี PEP Extension และ Third Party Liability ครอบคลุม Existing Occupants: ท่อน้ำเดิมชดเชยเต็ม, ความเสียหายชั้น 4 ชดเชยผ่าน TPL

ต่างกัน: เบี้ยประกันต่างกัน ~25,000 บาท แต่ผลลัพธ์ต่างกัน ~4.2 ล้านบาท

Checklist: ประกันภัยงานก่อสร้าง (CAR) สำหรับงานรีโนเวท

ยืนยันว่า PEP Extension อยู่ในกรมธรรม์ — และ Sub-limit สูงพอที่จะครอบคลุมมูลค่าโครงสร้างเดิม
ตรวจสอบว่า TPL ครอบคลุม Existing Occupants — หากอาคารยังมีผู้ใช้งานส่วนอื่น
ขออนุญาตก่อสร้าง ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารก่อนเริ่มงาน — เพราะงานที่ผิดกฎหมายทำให้ Coverage เป็นโมฆะ
ทำ Pre-Construction Survey ของโครงสร้างเดิม — บันทึกสภาพก่อนเริ่มงาน เพื่อใช้เปรียบเทียบเมื่อเกิดความเสียหาย
ระบุงานรื้อถอนในกรมธรรม์ CAR — บริษัทประกันต้องทราบว่ามีงานรื้อถอนอยู่ด้วย ไม่ใช่แค่งานก่อสร้างใหม่

การบริหารความเสี่ยงไม่ใช่แค่การซื้อประกัน แต่คือการวางรากฐานความมั่นคงให้ธุรกิจของคุณ — Siam Advice Firm พร้อมเป็นที่ปรึกษาเคียงข้างคุณ ด้วยประสบการณ์ในการบริหารความเสี่ยงภาคอุตสาหกรรมและ B2B อย่างครบวงจร

หากต้องการปรึกษาเพิ่มเติม สามารถติดต่อเราได้ที่ LINE: @siamadvicefirm ครับ