เช็คลิสต์ประเมินมูลค่าบ้านก่อนทำประกัน ทำอย่างไรไม่ให้ "ทุนประกันขาด" จากเงินเฟ้อ ค่าก่อสร้าง

หนึ่งใน "ความเจ็บปวด" ระดับชาติของคนที่มีประกันอัคคีภัยบ้าน คือเมื่อเกิดเหตุเพลิงไหม้วอดทั้งหลัง แต่พอถึงเวลาเบิกเคลม บริษัทประกันกลับประเมินตัวเลขจ่ายชดใช้มาให้ "น้อยกว่า" ราคาที่จะเอาไปสร้างบ้านใหม่เสียอีก!

เหตุการณ์นี้ไม่ใช่เรื่องของการโดนบริษัทประกันโกงแต่อย่างใดครับ แต่มันเกิดจากช่องโหว่ความผิดพลาดที่เรียกว่า "ปัญหามูลค่าทุนประกันต่ำกว่าความเป็นจริง (Underinsurance)"

ทำไมถึงเกิดภาวะ Underinsurance ได้?

สาเหตุหลักมาจาก 2 ปัจจัยคู่หูทำลายล้างครับ:

1. การกดทุนประกันเพื่อให้เบี้ยถูก: ตอนซื้อประกัน หลายคน(หรือเซลส์ธนาคาร) อยากให้เบี้ยรายปีออกมาดูถูกที่สุด เลยไปตีมูลค่าบ้านให้ต่ำๆ เข้าไว้ เช่น บ้านราคาจริง 5 ล้าน แต่ทำทุนประกันไว้แค่ 3 ล้านบาท
2. พิษเงินเฟ้อและค่าวัสดุก่อสร้าง: ต่อให้คุณทำทุนประกันไว้ 5 ล้านเท่าราคาบ้านเป๊ะเมื่อ 10 ปีที่แล้ว... แต่คุณอย่าลืมว่า วันนี้ค่าอิฐ หิน ปูน ทราย และค่าแรงช่างก่อสร้างพุ่งสูงขึ้นกว่าเดิม 30-40% เงิน 5 ล้านในอดีต อาจจะสร้างบ้านไซส์เดิมในปัจจุบันไม่ได้แล้ว!

หลักการ "หลักเฉลี่ย" (Average Clause) ดาบสองคมที่ต้องระวัง

บริษัทประกันมีกฎเหล็กที่เรียกว่า การชดใช้ตามสัดส่วนความเสียหาย (Average Clause) ครับ สมมติว่า บ้านคุณมูลค่าจริงๆ คือ 10 ล้านบาท แต่คุณประหยัด ทำประกันไว้แค่ "5 ล้านบาท" (หรือ 50% ของมูลค่าจริง)

วันหนึ่งไฟไหม้ห้องครัว เสียหายไป 1 ล้านบาท... บริษัทประกันจะไม่จ่ายให้คุณ 1 ล้านบาทเต็มๆ นะครับ! ประกันจะตีความว่า ในเมื่อคุณทำประกันเอาไว้แค่ 50% ของมูลค่าเต็ม บริษัทประกันก็จะรับผิดชอบจ่ายให้คุณแค่ 50% ของความเสียหายที่เกิดขึ้นเท่านั้น นั่นคือคุณจะได้เช็คแค่ 500,000 บาท แล้วต้องไปควักเงินตัวเองโปะค่าทำครัวอีกครึ่งหนึ่งครับ!

3 สเต็ป เช็คลิสต์ประเมินมูลค่าบ้านให้เป๊ะ

เพื่อป้องกันไม่ให้ตกเป็นเหยื่อเงินเฟ้อ ตอนเลือกซื้อประกันหรือต่ออายุ ให้ทำตามนี้ครับ:

1. แยกมูลค่า "ที่ดิน" ออกไป: ไฟไหม้บ้าน แต่ที่ดินไม่ไหม้หายไปไหน ดังนั้นมูลค่าที่เราจะเอามาคิดทุนประกัน คือ "เฉพาะสิ่งปลูกสร้าง" ล้วนๆ (ไม่ต้องเอาราคาที่ซื้อมาทั้งแปลงมาคิดนะครับ)
2. อัปเดตราคาประเมินค่าก่อสร้างใหม่: เช็กราคาประเมินการก่อสร้างต่อตารางเมตรจาก "สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย" เพื่อดูล่าสุดว่าบ้านพื้นที่ใช้สอย 200 ตร.ม.ของคุณ ตอนนี้ใช้เงินสร้างใหม่กี่บาท
3. บวกค่าตกแต่งภายใน: อย่าลืมบวกงบ Built-in, เครื่องปรับอากาศ, และเฟอร์นิเจอร์หลักๆ เข้าไปในทุนประกันด้วย

สรุป

ในหมวดหมู่ของธุรกิจ เรื่องนี้ซีเรียสมากถึงขั้นล้มละลายเลยทีเดียว การทำ ประกันโรงงาน จึงมีข้อกำหนดที่เคร่งครัดเรื่องการประเมินมูลค่าสินทรัพย์และสต๊อกสินค้าทุกปีให้สอดคล้องกับ Inflation สำหรับบ้านพักอาศัย ถ้าใครไม่ได้อัปเดตกรมธรรม์มานานเกิน 5 ปี แนะนำให้อัปเกรดทุนประกันทันทีครับ ส่วนต่างเบี้ยประกันอาจจะเพิ่มขึ้นแค่ปีละไม่กี่ร้อยบาท แลกกับเงินค่าสร้างบ้านหลายแสนบาท ถือว่าคุ้มเกินคุ้ม

หากคุณไม่แน่ใจว่ากรมธรรม์ที่มีอยู่เสี่ยงภาวะ Underinsurance หรือไม่? ปรึกษาโบรกเกอร์ผู้เชี่ยวชาญจาก Siam Advice Firm ให้เราช่วยคำนวณมูลค่าบ้านที่เหมาะสม และเจรจาหาเบี้ยประกันที่คุ้มค่าที่สุด ทักทายกันมาได้ที่ LINE: @siamadvicefirm ครับ