คอนโดน้ำรั่วจากห้องชั้นบน! ใครจ่ายค่าซ่อม? ประกันตัวตึกคุ้มครองหรือเปล่า

หนึ่งในปัญหาโลกแตกและถือเป็น "ฝันร้ายที่สุด" ของคนอยู่คอนโดมิเนียม ไม่ใช่เรื่องเสียงดังรบกวนครับ แต่คือการตื่นมาพบว่า "มีน้ำหยดรั่วซึมลงมาจากเพดาน" ทำให้ฝ้าบวม เฟอร์นิเจอร์หลักหมื่นหลักแสนพังเสียหาย หรือแม้กระทั่งพื้นลามิเนตบวมจนต้องรื้อใหม่ทั้งห้อง

เมื่อเกิดเหตุการณ์แบบนี้ คำถามแรกที่ทุกคนโวยวายคือ "แล้วใครจะจ่ายค่าเสียหาย?" หลายคนคิดว่าเดี๋ยวลงไปเจรจากับนิติบุคคล ให้เคลมประกันของตึกก็จบ... แต่อย่าเพิ่งด่วนสรุปครับ เพราะเรื่องนี้มีรายละเอียดซ่อนอยู่

1. ต้องหา "ต้นตอ" ของน้ำรั่วให้เจอก่อน

ก่อนจะฟันธงว่าใครจ่าย คุณต้องให้นิติบุคคลและช่างอาคารขึ้นไปตรวจสอบก่อนว่า น้ำที่รั่วลงมานั้นมาจากสาเหตุใด:

• เคสที่ 1: รั่วจากข้อต่อท่อประปาส่วนกลางที่ฝังอยู่ในผนัง/เสาโครงสร้าง
• เคสที่ 2: รั่วจากห้องน้ำชั้นบน (เช่น ยาแนวเสื่อมสภาพ, ท่อน้ำทิ้งในห้องน้ำชั้นบนแตก, หรือลูกบ้านชั้นบนลืมปิดน้ำจนล้นหลากลงมา)

2. ใครต้องเป็นคนรับผิดชอบค่าเสียหายของเรา?

หากเป็น เคสที่ 1 (ท่อส่วนกลางรั่วตามโครงสร้าง) แบบนี้นิติบุคคลต้องเป็นผู้รับผิดชอบครับ เพราะท่อเหล่านั้นถือเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง นิติบุคคลสามารถใช้ ประกันภัยความรับผิดชอบบุคคลภายนอก (Public Liability) หรือประกันสรรพภัยของนิติบุคคลมาเยียวยาค่าเสียหายให้ห้องคุณได้

หากเป็น เคสที่ 2 (น้ำรั่วจากห้องชั้นบน ไม่ว่าจะตั้งใจหรือไม่ตั้งใจ) เคสนี้แหละครับที่ปวดหัวที่สุด เพราะ "นิติบุคคลและประกันของตัวตึก จะไม่รับผิดชอบค่าซ่อมแซมภายในห้องคุณ" ตามกฎหมายแล้ว เจ้าของห้องชั้นบนถือเป็นผู้ทำละเมิด ดังนั้น "เจ้าของห้องชั้นบนต้องเป็นคนควักกระเป๋าจ่ายค่าฝ้า ค่าพื้น และค่าเฟอร์นิเจอร์ให้คุณด้วยเงินส่วนตัว"

3. ทำไมประกันตึกคอนโดไม่ช่วยจ่ายให้? (The Condominium Illusion)

เรื่องนี้เรียกว่า ความทับซ้อนความเข้าใจผิดของคนอยู่คอนโด ครับ ประกันที่นิติบุคคลทำไว้ ส่วนใหญ่คือประกันคุ้มครอง "พื้นที่ส่วนกลาง" และโครงสร้างหลักเท่านั้น พวกเขาไม่ได้ซื้อความคุ้มครองมาเผื่อเฟอร์นิเจอร์ หรือทรัพย์สินของใช้ส่วนตัวที่เป็นสมบัติของคุณเอง

4. วิธีป้องกันที่ดีที่สุด: "มีประกันห้องส่วนตัว"

เพื่อตัดปัญหาการทะเลาะกับเพื่อนบ้านที่เบี่ยงโยนความผิด หรือห้องชั้นบนไม่มีเงินชดใช้ให้ สิ่งที่ชาวคอนโดควรทำคือ การทำประกันภัยห้องชุด/ประกันทรัพย์สินส่วนบุคคล คุ้มครองห้องตัวเองเอาไว้ครับ

หากคุณมีประกันอัคคีภัยแบบเพิ่มภัยน้ำท่วม/ภัยทางน้ำ เมื่อห้องชั้นบนทำน้ำรั่วใส่ บริษัทประกันของคุณจะเข้ามาประเมินราคาและจ่ายเงินชดเชยให้คุณไปซ่อมห้องได้ทันที จากนั้นบริษัทประกันของคุณจะไปทำเรื่องฟ้องร้องเบิกเงินกับห้องชั้นบน (หรือประกันของห้องชั้นบน) ต่อเอาเอง เรียกว่าคุณลอยตัว ปล่อยให้มืออาชีพไปทวงหนี้กันเอง ไม่ต้องปวดหัวหรือเสียเวลาเจรจาครับ

หากคุณเป็นเจ้าของธุรกิจที่มีการปล่อยเช่าคอนโดหลายห้อง หรือจัดการตึกอพาร์ตเมนต์ การพิจารณาเรื่อง ประกันความรับผิดต่อบุคคลภายนอก (Public Liability) สำหรับผู้พักอาศัยก็จะช่วยอุดรอยรั่วเรื่องข้อพิพาทเหล่านี้ได้เช่นกัน

ถ้าคุณเริ่มรู้สึกกลัวว่าห้องคอนโดสุดหรู สตูดิโอราคาแพง หรือบ้านแสนรัก จะเกิดปัญหาเพื่อนบ้านทำน้ำรั่วใส่ ลองปรึกษา Siam Advice Firm ผ่าน LINE @siamadvicefirm สิครับ เรามีแพ็กเกจประกันคอนโดครอบคลุมตั้งแต่น้ำรั่ว โจรกรรม ไฟไหม้ ในราคาที่คุณเอื้อมถึงได้สบายครับ!